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CLÁUSULAS ABUSIVAS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

La actual crisis económica está dando lugar a que situaciones que en un pasado reciente no pasaban de ser puntuales y objeto de contados casos individuales, se hayan generalizado hasta alcanzar la categoría de un auténtico problema social, incluso político, de una enorme magnitud.  Me estoy refiriendo a la elevada morosidad que está afectando a una parte importante de la población/consumidora que, a consecuencia de dicha crisis, se ha quedado sin ingresos suficientes para afrontar las deudas asumidas, fundamentalmente con las entidades financieras, y que son particularmente lacerantes en el caso de desahucios provocados por las ejecuciones hipotecarias.  En este contexto, se han tenido que emprender reformas legalesLey 1/2013, de 14 de mayo, reformada por la Ley 8/2013 de 26 de junio-, que a su vez han supuesto la reforma de varias leyes, entre las que destaca la LEC en materia de procedimiento de Ejecución general y Ejecución Hipotecaria; y la Ley Hipotecaria; encaminadas, todas ellas, a suspender los procedimientos de ejecución hipotecaria sobre viviendas habituales por dos años de las personas más vulnerables y a considerar legalmente como abusivas ciertas cláusulas que anteriormente no se consideraban tales en las hipotecas –vgr. los intereses moratorios por encima de un tope-.   Además de lo anterior, y, en muchos casos a remolque de las resoluciones adoptadas por los el TSJUE, se está creando todo un cuerpo de doctrina jurisprudencial en torno a lo que se llaman CLAUSULAS ABUSIVAS, adaptándolo a las circunstancias de la actual situación y teniendo en cuenta las leyes vigentes sobre Defensa de los Consumidores y usuarios -RDLeg. 1/2007, de 16 de noviembre-, de Crédito al Consumo –L. 16/2011-, Ley de Condiciones Generales de la Contratación –L- 7/1998, 13 de Abril- y Ley de Usura -Ley de represión de la usura de 23 de julio de1908-.

 

           LOS CONCEPTOS Y ASPECTOS MAS RELEVANTES DE LA LECTURA, se centran en cuales sí y cuales no se consideran CLAUSULAS ABUSIVAS, así como sus consecuencias; en este sentido, se consideran ABUSIVAS las siguientes:

 La imposición de cláusulas en contratos de adhesión celebrados entre profesionales y consumidores en contra de las exigencias de la buena fe que causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato –R-DLg. 1/2007, 16 de Noviembre LGDCU-.  Además, y ya dentro de lo que son préstamos HIPOTECARIOS, se consideran abusivas:

 

1.          Intereses de demora desproporcionado.  En general, se consideran como tales los que sobrepasen 2,5 veces el interés legal del dinero –excepto para viviendas que serán 3 veces-, y la sanción en caso de sobrepasarlo es la rebaja hasta tal tope-

 

2.-Intereses remuneratorios excesivos.  La doctrina general es que, en principio, es libre su contratación siempre que se pacten de manera clara y transparente; salvo que sean claramente leoninos en los que se les aplicaría la Ley de Usura; es decir, serían nulos.

 1.      Redondeo al alza del tipo de interés. Claramente abusivo y por tanto nulo dicho redondeo.

 2.      Cláusula suelo: inconformismo de nuestros tribunales con la irretroactividad declarada por el TS; es decir, el T.S. los ha declarado nulos, siempre que no se hayan pactado con transparencia; no obstante lo cual, tampoco entiende que haya de aplicarse dicha nulidad de manera retroactiva; en contra varias resoluciones de Tribunales menores.

 3.      Vencimiento anticipado por impago de una cuota. La reforma legal llevada a cabo lo extiende al impago de tres cuotas, lo cual se considera por la doctrina claramente insuficiente.

 4.      Vencimiento anticipado por embargo de bienes del prestatario o disminución de su solvencia.  Claramente se considera abusiva, entendiéndose que sólo cabría el vencimiento anticipado en caso de peligro de insolvencia total.

 5.      Vencimiento anticipado por imposibilidad de inscribir la garantía hipotecaria en el Registro.  Se considera siempre abusiva, pues debió ser el Banco el que resolviera dicho problema por anticipado.

 6.      Vencimiento anticipado por incumplimiento de obligaciones accesorias. Abusiva siempre.

  7.      Prohibición de arrendar el bien sin consentimiento del acreedor. Abusiva, salvo que sean arrendamientos especialmente gravosos.

 8.      Prohibición de enajenar o gravar la finca hipotecada sin consentimiento del acreedor. Abusiva, en todo caso.

 11. Cláusula que impide la cancelación parcial de la hipoteca de varias fincas cuando se pague la parte del crédito con que estuviere gravada alguna de ellas

 

Por el contrario, se consideran cláusulas VALIDAS:

 

1.       Inclusión de las costas procesales en la garantía hipotecaria

 2.      Pacto de liquidación unilateral por parte del acreedor

 3.      Cláusula que permite ampliar la hipoteca a construcciones futuras

  CONTROL DE LAS CLAUSULAS ABUSIVAS:

 1º.-  CONTROL PREVIO POR NOTARIOS Y REGISTRADORES, al otorgar o inscribir los títulos.

 2º.-Apreciación judicial de oficio antes de despachar ejecución; en las Ejecuciones generales e hipotecarias.

 3º.- Oposición del ejecutado por cláusulas abusivas, en los correspondientes juicios ejecutivos.

 4º.- Medidas cautelares en juicios ordinarios por causas de oposición no oponibles en los juicios ejecutivos.

 JUICIO CRITICO:  Desde mi punto de vista se ha clarificado un poco el panorama al respecto, ampliando la interpretación de lo que se entiende por cláusulas abusivas e igualmente ampliando los medios de defensa contra ellas en favor de los Consumidores –vg. Por Notarios y Registradores, ampliando los medios de defensa en Juicios Ejecutivos o no, etc…-; además se han limitado los intereses moratorios en las hipotecas y la suspensión temporal de los desahucios de vivienda de las personas más desfavorecidas.  No obstante, se queda corta por cuanto al alcance y eficacia de las mismas, ya que raramente se aplican por los Tribunales con carácter retroactivo y en contadas ocasiones suponen la nulidad total de la cláusula total de intereses como sanción por haberla introducido en el contrato.

 

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